El model Multipartner-to-Rent: una oportunitat per a inversors petits i mitjans

El model Multipartner-to-Rent és adequat per abordar l'habitatge de lloguer assequible. Així ho conclou l'estudi presentat per la Càtedra d'Habitatge Digna i Sostenible de la UPF-BSM, en col·laboració amb la Fundació Metropolitan House, el passat dimecres 5 de juliol.

Segons l’últim baròmetre del Centre d’Investigacions Sociològiques (CIS), l’habitatge és una de les principals preocupacions de la població espanyola. El mercat residencial viu una situació complicada, ja que cada cop resulta més difícil poder accedir a un habitatge assequible per una part important de la població.

Els objectius del model Multipartner-to-Rent són fomentar el creixement del parc d'habitatges de lloguer accessible, la col·laboració publicoprivada en la promoció de nous habitatges de lloguer, evitar processos d'especulació immobiliària, canalitzar l'estalvi de petits propietaris a través d’una inversió amb una rendibilitat estable i perdurable, i que les rendes que es generin serveixin per complementar les pensions futures dels propietaris.

L'estudi ha indagat en el coneixement de la percepció respecte al model Multipartner-to-Rent de diferents grups d'interès, la identificació dels principals punts forts i possibles punts de millora i l'anàlisi dels efectes que tindria l'aplicació d'aquest model a l'habitatge de lloguer.

El model Multipartner-to-Rent (MtR), una eina que respon a una necessitat social 

Els resultats de l'estudi “Multipartner-to-Rent: nou model de finançament per a l'habitatge de lloguer” van ser presentats pels autors de l'estudi: Ramon Bastida, director de la Càtedra d'Habitatge Digna i Sostenible de la UPF-BSM, i Josep Lluís Pellicer, secretari de la Fundació Metropolitan House. Van donar la benvinguda a l'esdeveniment José Manuel Martínez-Sierra, director general de la UPF-BSM, i Rafael Angulo, president de la Fundació Metropolitan House.

Josep Lluís Pellicer va explicar com a síntesi del model MtR que aquest consisteix a conjugar la “propietat horitzontal” de nous projectes immobiliaris, destinats exclusivament al lloguer, amb la “gestió vertical de l'immoble”. Va descriure el funcionament del model MtR pas per pas per esfilagarsar la seva aparent complexitat operativa, detallant les cinc fases del procés:

1. En primer lloc, "un grup d'inversors constitueixen una comunitat de béns (CdB)": cal destacar que en aquell moment cada inversor té assignat "de forma nominal" el futur habitatge que serà de la seva exclusiva propietat efectiva quan es dissolgui la CdB .
2. Seguidament, la CdB constitueix una empresa, unipersonal i instrumental, per desenvolupar el projecte immobiliari. La societat acull la titularitat i compra el sòl per, a continuació, encomanar a una empresa promotora la gestió de la construcció claus en mà de l'immoble i també el finançament bancari, mitjançant hipoteca global dividida, si cal.
3. Un cop rebut edifici la societat procedeix a la seva inscripció registral i divisió horitzontal, per seguidament liquidar-la revertint l'edifici complet a la CdB.
4. És en aquest moment que la CdB contracta una empresa gestora immobiliària especialitzada que s'encarregarà exclusivament de gestionar globalment l'immoble (arrendament dels habitatges i manteniment de l'edifici); això implica que tots els inversors assumeixen "solidàriament" els rendiments i riscos de "tot l'edifici" i no només el de l'habitatge que tenien assignat nominalment a l'hora de constituir-se la CdB.
5. Finalment, en la data prevista als estatuts de la CdB es procedirà a la dissolució d'aquesta, rebent “de forma efectiva” cada inversor l'habitatge que tenia assignat a la constitució de la CdB, així com la càrrega hipoteca pendent d’aquesta, si n'hi hagués.

El model general possibilita una gran varietat de derivades d’aquest, atenent la tipologia de sòl, inversors i arrendataris; en qualsevol cas, tots ells li confereixen com a producte immobiliari de proximitat alineat amb el territori i les seves necessitats.

L'estudi demostra que el model MtR és una eina adequada per abordar una necessitat social com és l'habitatge de lloguer assequible. A partir d'aquest model és possible conjugar: l'ampliació del parc d'habitatges de lloguer assequible evitant l'especulació en un bé d'interès general, i també mitjançant la professionalització de la gestió del mercat de lloguer, facilitar a l'inversor un rendiment estable i durador amb un risc molt reduït que arribat el cas podrà servir-lo per complementar les previsibles malparades pensions del futur.

Això sí, encara hi ha feina al davant i espais de millora: la complexitat jurídica i el procés d’estandardització del model o la definició del perfil dels inversors.

El model MtR, a debat

Després de la presentació de les conclusions, es va fer un debat que va comptar amb la participació d'un panell d'experts i de personalitats rellevants del sector de l'habitatge. Hi van participar Carles Sala Roca, exsecretari d'Habitatge i Agenda Urbana de la Generalitat de Catalunya; Agustí Solé Guardia, Director Comercial de la xarxa d'oficines de Bankinter; Alfons Vila Recolons, empresari i Jaume Angulo Puerta, CEO de Metropolitan House BCN Residential. El panell va ser presentat i moderat per Luz Parrondo, directora del departament de Finances i Control de la UPF-BSM.

Carles Sala Roca va celebrar la irrupció del model MtR com “una proposta que diversifica i trenca amb la dicotomia d'accés a un habitatge o invertir en un habitatge que coneixem fins ara”.

En la mateixa línia ho va situar Alfons Vila Recolons en valorar-lo com “una forma innovadora perquè estalviadors petits i mitjans puguin accedir a estalviar, a llarg termini, mitjançant habitatge de lloguer assequible”.

Durant el debat els experts van coincidir que un dels punts de millora del model MtR és la inseguretat jurídica provinent de la seva complexitat. Jaume Angulo Puerta, va exposar que "l'Administració hauria d'entrar per establir aquelles normes" i que la inseguretat prové de la novetat que suposa el model en ser "la primera vegada que diversos inversors s'uneixen per una propietat". Va afegir que “més que una inseguretat, és el dubte de saber exactament com funcionarà”.